上饶市住宅物业管理条 （2019年10月31日上饶市第四届人民代表大会常务委 届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准） 目 录 第一章 总则 第二章 新建物业和前期物业管理 第三章 业主、业主（代表）大会和业主委员会 第四章 物业管理 第五章 物业的使用和维护 第六章 监督管理 第七章 法律责任 第八章 附则 第一章总则 第一条为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各 方的合法权益，改善居民的居住和生活环境，根据《中华人 民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江西省物 业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本 条例。 -1- 第二条本市行政区域内的住宅物业管理活动及其监 督管理，适用本条例。 本条例所称佳宅物业管理（以下简称物业管理），是指 业主自行或者通过选聘物业服务企业、委托其他管理人，对 物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相 关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫 生和相关秩序的活动。 第三条物业管理区域根据物业项目建设用地规划许 可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、建筑物 规模、社区建设等因素综合确定。物业的配套设施设备共用 的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、 独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。 第四条物业管理应当遵循业主自治、服务规范、政府 监管、行业自律的原则。 第五条市、县（市、区）人民政府应当加强对物业管 理工作的组织领导，将物业管理纳入社会治理体系，健全物 业管理体制，完善物业管理的监督管理机制。 第六条市人民政府住房和城乡建设主管部门负责本 市行政区域内物业管理活动的指导、监督和管理。 县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门是物业 管理活动的监督管理部门。 第七条物业服务行业协会应当加强行业自律管理，依 -2 - 法制定和组织实施自律性规范。 第二章‧新建物业和前期物业管理 第八条自然资源主管部门应当将下列基础设施和配 套公共服务设施的建设要求，列入住宅小区建设项自的规划 条件： （一）停放汽车的车位、车库； （二）摩托车、自行车、电动自行车停车场所，以及电 动自行军、汽车充电场所和设施； （三）全民健身设施； （四）物业管理用房； （五）法律、法规规定的其他应当列入规划条件的设施。 住宅小区建设项目达到一定规模，按照国家、省和本市 有关规定义须配建的幼儿园、医疗卫生、社区居家养老和社 区管理等公共服务设施，应当一并列入规划条件。 第九条住宅小区建设项目的建设单位应当将下列设 施的建设要求列入建设项目设计方案： （一）列入规划条件的设施; （二）安全防范设施; （三）通信基础设施； （四）快递服务设施； （五）建筑垃圾临时堆放场所： -3 - （六）非住宅部分用于餐饮经营的油烟排放设施； （七）法律、法规规定的其他应当列入设计方案的设施。 自然资源主管部门在核发住宅小区建设项自规划许可 证时，应当审查建设项目设计方案中相关设施设计指标及其 具体位置，并且征求住房和城乡建设主管部门的意见。 第十条住宅小区建设项目的建设单位应当在取得房 屋预售许可证前，通过招投标方式选聘物业服务企业实施前 期物业管理，并与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业 服务合同。分期开发的项目，其前期物业管理招投标，应当 以全部物业管理区域为范围。 符合下列条件之一的，经住房和城乡建设主管部门批准， 建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业： （一）同一物业管理区域内，多层、高层混合物业总建 筑面积低于三万平方米，单体高层物业建筑面积或者纯别墅 区建筑面积低于一方平方米的项自； （二）投标人少于三人的。 第十一条建设单位应当在出售新建房屋前制定临时 管理规约。前期物业服务合同和临时管理规约由建设单位在 售房时向买受人明示并经买受人书面确认。 建设单位、物业服务企业应当自签订物业服务合同和制 定临时管理规约之日起十日内，持上述资料向物业所在地住 房和城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）备案。 - 4 - 第十二条新建物业符合下列条件后，建设单位方可办 理物业交付手续： （一）建设工程峻工验收合格，取得自然资源、城市管 理、住房和城乡建设、生态环境、人防等主管部门出具的认 可或者准许使用文件，并经住房和城乡建设主管部门备案； （二）供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有 线电视、安全防范等设施设备已按照规划设计要求建成且已 达到国家、省有关建设标准，并与相关专业单位办理移交手 续，业主可以独立计量缴费使用： （三）按照规划设计要求建设的生活购物场所、幼儿园、 托儿所、邮政、医疗卫生、公共文化、全民健身、环卫、社 区居家养老和社区管理等公共服务设施已建成； （四）按照规划设计要求建设的道路、绿地、物业管理 用房以及电动自行军、汽车充电场所等基础设施和公共配套 设施已建成，能满足使用功能要求 （五）电梯、二次供水、高压供电、压力容器、消防设 施和器材等共用设施设备依照法律、法规规定已取得合法使 用手续，需要进行检测的，已由具备相应资质的检测机构检 测合格; （六）消防车通道、消防登高场地、人防工程、地下空 间已设置显著标志; （七）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全： - 5 - （八）法律、法规规定的其他条件。 第十三条物业交付十五日前，建设单位与前期物业服 务企业应当在住房和城乡建设主管部门的监督下，完成物业 共用部位、共用设施设备的承接查验，并签订物业承接查验 协议，作为前期物业服务合同的补充协议。 在办理承接查验手续时，建设单位应当向前期物业服务 企业移交下列资料： （一）峻工总平面图，单体建筑、结构、设备峻工图， 配套设施、管线、地下管网工程峻工图等峻工验收资料： （二）设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术 资料、出厂资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）业主名册; （五）物业管理所必需的其他资料。 前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三 十日内，持建设单位移交的资料以及承接查验形成的资料向 住房和城乡建设主管部门备案。 第十四条建设单位应当将验收合格的供水、供电、供 气、通信、有线电视等公用事业经营设施设备及其施工图纸， 移交给相关专业经营单位维护管理。 未移交前，前款规定的设施设备的维修、养护和管理责 任由建设单位承担。 - 6 - 第三章业主、业主（代表）大会和业主委员会 第十五条房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有 权，但基于买卖、赠与、继承或者征收补偿等法律事实已经 合法占有建筑物专有部分的人，视为业主。 房屋的租用人、借用人等物业使用人可以根据业主的书 面授权行使相关权利并承担相应义务。物业使用人违反物业 管理相关法律法规、管理规约规定的，有关业主应当承担连 带责任。 第十六条一个物业管理区域成立一个业主大会，业主 大会由物业管理区域内全体业主组成。 一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致 同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、 业主委员会职责。 第十七条一个物业管理区域内，房屋出售并交付的建 筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的，建设单位应当 在三十日内向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提 出召开首次业主大会的书面报告，并提供相应资料。 建设单位未及时书面报告的以及未成立业主大会的原 有宅小区，十名以上业主可以联名尚物业所在地的街道办 事处（乡镇人民政府）提出召开首次业主大会的书面要求。 第十八条街道办事处（乡镇人民政府）应当在接到建 设单位书面报告或者业主书面要求后的三十日内，会同住房 -7 - 和城乡建设主管部门组建业主大会筹备组（以下简称筹备 组）。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业 管理区域内公告。 筹备组由业主、建设单位代表，物业所在地的街道办事 处（乡镇人民政府）、住房和城乡建设主管部门、居（村） 民委员会代表组成。筹备组人数应当为五至十一人的单数， 其中业主代表人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二 分之一。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担 任。 筹备组中的业主代表，由街道办事处（乡镇人民政府） 或者居（村）民委员会组织业主推荐产生。街道办事处（乡 镇人民政府）应当对拟进入筹备组的业主代表进行资格审查。 第十九条新建物业首次业主大会会议的筹备经费根 据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，由 建设单位承担。建设单位应当在办理承接查验前，将首次业 主大会会议筹备经费交至住房和城乡建设主管部门指定的 银行账户，供业主大会筹备组使用。 未成立业主大会的原有住宅小区首次业主大会的筹备 经费，由全体业主共同承担。 首次业主大会筹备经费的具体标准和管理办法，由市人 民政府住房和城乡建设主管部门制定。 筹备组应当制定筹备经费使用方案并公示，经街道办事 - 8 - 处（乡镇人民政府）审查，报住房和城乡建设主管部门备案 后执行。 第二十条筹备组中的业主代表应当具有完全民事行 为能力，遵守有关法律法规，热心公益事业，责任心强，具 有一定的组织能力和文化水平。 业主有下列情形之一的，不得担任筹备组中的业主代表： （一）本人或者其配偶、直系亲属在同一物业管理区域 内的物业服务企业任职，或者与该物业服务企业有其他利害 关系的; （二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的 （三）违法搭建建筑物、构筑物，破坏房屋承重结构、 主体结构的; （四）有个人信用不良记录且未消除的： （五）受过拘留处罚或者刑事处罚的： （六）其他不适合担任筹备组中业主代表的情形。 第二十一条筹备组应当自成立之日起六十日内，组织 召开首次业主大会会议。 筹备组履行职责的期